Uso e Habitação – Artigos 1412 a 1416 Código Civil

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
§ lo Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

Doutrina
• Uso é o direito real sobre coisa alheia de fruição, constituído a título oneroso ou gratuito, pelo qual o usuário fica autorizado a retirar, temporariamente, todas as utilidades da coisa para atender às suas necessidades pessoais e às de sua família (utiliza-se o conceito amplo e aplica-se, portanto, ao cônjuge filhos, empregados)
*a finalidade do direito de uso é, portanto, proteção à pessoa ou á família do usuário.
• O uso é diferente do usufruto, já que mais restrito que aquele. E definido como direito real temporário, podendo recair sobre coisa móvel ou imó¬vel, corpóreas ou incorpóreas.
• O uso tem as seguintes características:
→ Temporariedade: dura pelo prazo do contrato ou enquanto houver necessidade pessoal ou familiar;
→ Indivisibilidade: o titular é o usuário (atende as suas necessidades e a de seus familiares), apenas é possível dividir o uso no tempo entre várias pessoas, com horário certo para cada um.
→ Inalienabilidade: o isso não pode ser transferido a qualquer título;
→ intuitu pernonae: O direito de uso é personalíssimo. Vincula-se às necessidades familiares, muito embora a idéia de família não deva ser apenas a do cônjuge, filhos solteiros e empregados domésticos, ante a necessidade de adaptação da regra aos demais filhos e sua extensão á união estável
• Com a Lei 11.481/2007, houve a inclusão de dois novos direitos reais acrescidos no artigo 1.225, incisos XI e XII.
→ XI: a concessão de uso especial para fins de moradia (poder público concede direito de uso ao particular com a finalidade de moradia, desde que o particular esteja efetivamente ocupando área de até 250m², sem interrupção e sem oposição, servindo esta para fins de moradia própria ou familiar. É obtido administrativamente junto ao órgão próprio da Administração pública ou por ação judicial, uma vez declarada pelo juiz)
*Lei 11.481/2007 e art 290-A da Lei 6.015/73
*Medida Provisória 2.220/2001

→ XII: a concessão de direito real de uso (Poder Público, por licitação, conceder ao particular o poder de usar área pública com finalidade diversa de moradia, por um prazo previamente fixado no edital e para cumprimento de função social ou de ordem econômica)

Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua nøturen, as disposições relativas ao usufruto.

Doutrina
• por não existir incompatibilidade com o instituto do usufruto, a lei manda aplicar ao uso as mesmas normas daquele, de forma que o que distingue os institutos é a limitação de fruição por parte do usuário, que fica restrita às necessidades próprias e de sua família.

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuita-mente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem em¬prestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.

Doutrina
• Habitação é um direito real, gratuito, temporário, limitado à ocupação de imóvel residencial de terceiro, para moradia do titular e de sua família. Consiste em um direito de uso exclusivo para moradia ou habitação, sendo o mais restrito dos direitos reais de fruição.
• Apresenta as seguintes características:
→ Destinação exclusiva para residência;
*É permitida a utilização da moradia para prover pequenas economias sem que para isso tenha de incorrer a perda do caráter do imóvel. Só é possível a título de subsistência e não de enriquecimento.
→ Inalienabilidade: não pode ser transferido por ato inter vivos ou causa mortis;
→ Temporariedade: perdura pelo prazo do contrato ou enquanto viver o habitante
→ Indivisibilidade: o imóvel fica gravado na sua integralidade (art. 1415).
→ Gratuidade: o contrato não pode estabelecer qualquer pagamento de aluguel ou outra remuneração.
• Artigo 1831 do CC: O direito de habitação “vitalício” pode ser instituído por lei ao cônjuge sobrevivente, independentemente da participação na herança e qualquer que seja o regime, desde que seja o único imóvel residencial da família e de que o cônjuge não tenha se casado novamente. Se o imóvel não é o único residencial, deve-se constituir o direito real de habitação por convenção ou testamento, sendo, neste caso, imprescindível o registro.
• A Lei 9.278/1996 (União estável) em seu artigo 7º, § único, informa: “Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.”
O dispositivo da Lei 9.278/1996 se mantém vigente em face do princípio da especialidade, visto que o Código Civil de 2002 não dispõe sobre o assunto.

Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pa¬gar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
• Habitação simultânea

Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

Doutrina
• Aplicam-se à habitação as mesmas normas relativas ao usufruto, excetuando-se as que forem contrárias à sua natureza.

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USO
HABITAÇÃO

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Acessão

ACESSÃO
É o modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário; predomina o princípio segundo o qual “a coisa acessória segue a principal”;
O legislador entendeu mais conveniente atribuir o domínio da coisa acessória também ao dono da principal, para evitar o estabelecimento de um condomínio forçado e indesejado, porém, ao mesmo tempo, aplicou também o princípio que “veda o enriquecimento sem causa”, possibilitando ao proprietário desfalcado o recebimento de uma indenização;
requisitos: conjunção entre duas coisa até então separadas; caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra.

Naturais ou Físicas 

A união ou incorporação da coisa acessória à principal é decorrente de acontecimentos naturais, sendo acessões de imóvel a imóvel.

Formação de ilhas em rios não-navegáveis (pertencem ao domínio particulares) – acúmulo de areia e materiais levados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporção das testadas dos terrenos até a linha que dividir o álveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre essa linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.

Aluvião – acréscimo paulatino de terras, às margens de um rio, por meio de lentos e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais ou de desvios das águas; esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, segundo a regra de que o acessório segue o principal.

Avulsão – é o inesperado deslocamento de uma porção de terra por força natural violenta, soltando-se de um prédio para se juntar a outro; quando é de coisa não suscetível de união natural, aplica-se o disposto quanto às coisas perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrário, o acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal; se o proprietário do prédio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do prédio aumentado, se não quiser devolver, pagará indenização àquele.

Abandono de álveo – o álveo abandonado (é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto) de rio público ou particular pertence aos proprietários das duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana daquele;

Artificiais ou Industriais

A união ou incorporação da coisa acessória à principal é decorrente do trabalho humano, sendo acessão de móvel a imóvel.

Construções e plantações – a regra básica esta consolidada na presunção de que toda construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa; trata-se, entretanto, de presunção vencível, admitindo prova contrária..

Sementes, plantas ou materiais próprios e terreno alheio – boa-fé (recebe indenização do valor das sementes, plantas ou materiais); má-fé (perde o direito de indenização e deve repor as coisas no estado anterior e a pagar os prejuízos, ou deixar que permaneça a seu benefício e sem indenização).

Sementes, plantas ou materiais alheios e terreno próprio – boa-fé (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais); má-fé (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).

Sementes, plantas, materiais e terreno alheios – boa-fé (recebe indenização do valor das sementes, plantas ou materiais); má-fé (perde o direito à indenização e deve repor a coisa no estado anterior + art. 549, CC).

* somente se aplica às construções e plantações, que são acessões artificiais, e não às benfeitorias, que não são coisas novas, mas apenas acréscimos ou melhoramentos em obras já feitas.

* quando o valor do terreno é inferior ao da construção ou plantação que foi levantada de boa-fé, na jurisprudência vem sendo acolhido o entendimento de que, se a construção invade terreno alheio em parte mínima e não lhe prejudica a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadida, segundo seu justo valor, como uma espécie de desapropriação no interesse privado.

 

link: http://docs.google.com/Doc?docid=0AZB6T0T0Doq1ZGczZ2o3MnRfMzAwY2Q1OTh3ajg&hl=pt_BR

Da superfície

TÍTULO IV
DA SUPERFÍCIE

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Doutrina
• Foi introduzido no direito brasileiro pelo Estatuto da cidade (Lei nº. 10.257/2001), que circunscreveu a incidência da hipótese apenas para os imóveis urbanos; no Código Civil é tratado nos artigos 1.369 a 1377 e entrou no lugar de enfiteuse (retirada do rol);
• Possui escopos de natureza sociológica, cujas origens estão chanceladas na Constituição Federal, que define a exigência da consecução dos fins sociais da propriedade, perpetrados por intermédio da posse efetiva em relação ao sujeito titular do bem da vida, a manifestação do poder sócio-econômico exercido sobre ele e a abstenção de terceiros, no que concerne a esta situação.

• Funda-se em limitação espontânea ao direito de propriedade por intermédio contrato gratuito ou oneroso celebrado por escritura pública registrada no Cartório de Registro Imóveis, no qual o titular do direito real (concedente, fundeiro, fundieiro) mais amplo transfere a um terceiro (superficiário, concessionário), o direito (real) de construir ou plantar em seu terreno, cabendo ao superficiário, ao final do prazo ou após ser notificado, restituir o imóvel no estado em que este estava ou conforme disciplinar o contrato.
* O código determina que o contrato deve ser determinado e o estatuto que o contrato deve ser indeterminado; como ambos estão em vigor, o critério mais utilizado é o de que o Estatuto da Cidade aplica-se aos imóveis urbanos e o Código Civil aos imóveis rurais.

• Não se confunde esse novo instituto com os direitos obrigacionais do arrendamento, locação ou parceria. Todavia, a destinação diversa para que foi concedida pode acarretar em resolução do direito de superfície. Por isso, qualquer modificação, neste sentido, haverá de ser feita com
muita cautela.
• Constitui-se por escritura pública, devidamente registrada no Registro Imobiliário. Quanto à possibilidade de verificar a aquisição originária por intermédio de usucapião, podemos dizer que, em tese, é juridicamente possível desde que comprovados os seus requisitos específicos. O problema, na verdade, reside na circunstância particularizada em cada caso, apresentado sub judice, tendo-se em conta que, numa escala valorativa, o direito de superfície (limitado) vale menos em relação ao direito de propriedade (amplo). Por isso, na quase totalidade das hipóteses, o possuidor fatalmente alegará posse ad usucapionem de proprietário e não de superficiário pois, efetivamente, exerceu poderes plenos sobre o imóvel (uso, gozo e disposição).
• Não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Já o Estatuto da Cidade, permite tanto a utilização do espaço aéreo como também do subsolo.
*Todavia, para que dúvidas não pairem no decorrer do contrato , parece de boa índole que as partes definam previamente a possibilidade (e. se for o caso, apontando os limites) ou a proibição desse uso- Quanto ao espaço aéreo, o parágrafo único é omisso. Considerando-se a intenção do legislador, no que concerne ao uso do subsolo, mesmo que as partes tenham omitido esta questão no contrato, a utilização do espaço aéreo, por certo, haverá de ser permitida integralmente dentro dos limites definidos no contrato para as plantações ou construções, o que significa dizer, em outros termos, que deverá estar em sintonia, da mesma maneira, com o objeto da concessão.

• NATUREZA JURÍDICA: A superfície é um direito real sobre coisa alheia que recai exclusivamente sobre imóveis e depende, portanto do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, trata-se de direito de fruição, pois o proprietário transfere ao superficiário o direito de construir e de plantar em seu terreno, de forma que este passe a ter o poder de fruição a coisa.
• CARACTERÍSTICAS: direito impessoal (embora tenha origem por meio de contrato, existe uma impessoalidade na relação jurídica, visto que as partes podem transferir o direito para terceiros), direito transferível (é transferível por ato inter vivos, podendo tanto o superficiário quanto o proprietário alienar a coisa, ou causa mortis a herdeiros e legatários)

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Obs:
Direitos e obrigações do superficiário:
– direito de usar e fruir do terreno, de acordo com a natureza e os limites impostos pelo contrato; (1369)
– direito de alienação a título oneroso ou gratuito a terceiros; (1372)
– direito de transferir a herdeiros ou legatários; (1372)
– direito de preempção caso o proprietário queira alienar a coisa; (1373)
– direito de ser indenizado por benfeitorias e acessões, desde que haja expressa previsão no contrato; (1375)
– direito de retenção caso o contrato preveja indenização por benfeitorias necessárias e úteis; (1375 c/c art 1219)
– direito de ser indenizado proporcionalmente em caso de desapropriação;
– obrigação de cumprir o contrato, sob pena de extinção;
– obrigação de pagar tributos e demais obrigações propter rem; (art. 1371)
– obrigação de restituir a coisa, findo o termo do contrato; (1375)

Direitos e obrigações do proprietário:
– direito de ver cumprido o contrato, sob pena de extinção; (1374)
– direito de retomada no termo final do contrato; (1375)
– direito de preempção; (1373)
– direito de receber pela superfície caso haja expressa previsão contratual; (1370)
– obrigação de pagar pela realização de benfeitorias e acessões caso haja expressa previsão contratual; (1375)
– obrigação de não-interferência na coisa durante a vigência da superfície.

Extinção
– termo fina do contrato;
– rescisão judicial por culpa do superficiário por não pagar tributos;
– distrato por meio de escritura pública registrada;
– renúncia por parte do superficíário por não ter mais interesse no contrato;
– desapropriação;
– Destinação diversa daquela para a qual lhe foi conferida. (1374)